一、中国房地产已走过30年规则要改了

此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极，因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了，不是因为转型成功不成功，而是因为黑天鹅一个接一个到来。

最典型的就是：今年上半年房地产还一路高歌猛进，结果9月份“930”黑天鹅突然就出现了。全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足。

过去，房地产经历了十几次调控，很多人因此不太在乎是否调控。但是本轮调控跟以往的调控是不一样的，情况发生了很大的变化。

中国房地产行业已经30年了。世界二字，“世”是时间，“界”是空间，“世界”就是时空。一世是30年。“30年为一世而道更”，道就是规则，三十年河东三十年河西，中国房地产走过30年以后，规则要改了。

到了“道更”的时候，全行业必然面临一个根本的哲学问题——你是谁？你从哪来？你要到哪去？更具体一点说，就是房地产是什么？房地产从何而来，我们向何而去？

二、过去30年里房地产的逻辑 到今天已经完全变了

上半场有四个关键词：第一个是地方的土地财政；第二个是房地产的预售制度；第三个是持续的巨量增长（前年我们认为到了阶段性高点，结果去年立马破了前年的记录，今年从前三季度看，全年的销售额可能会达到十万亿，破去年的纪录一点问题也没有）；第四个开发红利，没开发红利就没有地王！

上半场有四个市场背景：资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足；只有深刻理解这些背景，才能理解行业从何而来。以资本为例，之前是资本稀缺时代，上个世纪80年代到90年代初，我们出台了一系列中国房地产的根本制度：政府没钱靠土地财政；开发商没钱靠预售；老百姓没钱靠按揭……现在不一样了，资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。逻辑完全不一样，因此规则肯定要变。

城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口数。北   京、上海的土地指标没有一年能够完成，这跟30年前是不一样的。

市场从供不应求到要去库存。以前基础设施不足，现在我们面临产能过剩。

以上是中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生的变化。

三、没有产业支撑的城市 即便轨道交通发达也很危险

下半场的四个关键词：量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量；理解了这些变化，就能抓住市场的契机和创新的本质。

下半场是从量到质的时代，我们需要问什么是房地产，房地产是谁的问题。

首先，城市变成大都市圈，大都市圈化跟原来的城市化存在区别；其次，过去我们讲的基本是增量，但其实存量也是房地产。这两个问题，都是下半场需要极度关注的。

在价值层面，过去买地卖楼的基本干法可能会发生变化。

非洲的摩洛哥经济只相当于中国的80年代，而且是一个农业国家，其两个主要城市，马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多，相当于深圳的农民房，但房价在人民币12000每平米左右。因为这两个城市是核心城市。而那里的中国人也多，特别是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的地方，就卖不起价格了。

20世纪80年代的上海、北京、深圳这些一线城市，房价大概是3000到5000，只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。

因此，过去说的一线、二线、三线递进式的演化可能并不一定对，未来房价变化的核心逻辑将跟都市圈的改变紧密相关。未来一两年，在核心城市限贷限购的情况下，房地产的发展空间在于整个大都市圈，比如深圳外围的中山、东莞等；还有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。

不过，光看到都市圈中心的距离和交通也不行，轨道交通规律不一定是对的。以日本的户田为例，户田的交通非常好，在地铁沿线，半小时之内可以到东京市区，但是它没有产业，只是一个“卧城”，因此竟然是全日本房价最低的地方。所以对于房企来说，如果在北上深周边的城市高价拿了地王，但缺乏产业支撑，即便轨道交通十分发达，也不一定卖得起价格。一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。

全世界都是类似的逻辑，前面提到的马拉喀什，开车不到半个小时，就能到非洲部落，看到羊在树上，那是奇观，但那个地方的土地几乎一钱不值。城市是创新的发动机，所有创新都发生在核心都市，包括所有房地产的创新，违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。核心都市是人群的大容器，有一个容器规律。纽约的华尔街跟中国城距离很近，高大上跟脏乱差挨在一块，看起来好像不搭，但二者形成互补，非常协调。

所有高大上之所以有效率，是因为有脏乱差，脏乱差让高大上凸显。因为只有有脏乱差的地方服务人员才住得起，进而能够低成本的提供24小时的服务。

同时，这也说明，即使是核心城市的房价也在分化，而且未来会越来越严重：一些资产在高速流动，另一些则根本就没法卖，只能租出去。

四、地产下半场可能会出现很多黑天鹅

地产下半场，极可能会出现很多我们以前预料不到的黑天鹅。

首先是土地财政。

土地财政是中国房地产的根本制度，1987年拍卖第一块地，一直到现在，马上就满30年了。怎么变？值得大家密切关注。

其次是预售制度。

我们可能会从中国香港的预售制度，过度到欧美的预售制度，时间节点是2019年之前。

凭什么没交房就按揭？目前，开发商已经不缺钱了，为什么还要将预售作为融资手段呢？一旦预售制变更，那么房企的负债率会随之变化。

环保一定会从先进理念变成强制的要求。目前，加入绿色供应链的只有70余家房企。作为有先见之明的房企，应尽快加入绿色供应链，不环保就不采购。

五、围绕150万亿存量市场进行创新 市场依然很大

下半场服务红利最主要的变化是人的变化。

中国有两波人在房地产发展过程中起着极其重要的作用，一个60后，一个85后，而且这两波人通常是一家人，父子关系。但两波人的生活方式不一样。85后90后有撒娇派诗人，许多是富二代，家里有人出钱可以撒娇，这些人现在就是消费的主力军；而60后的群体退休，则可以推动整个养老产业的发展。研究中国的消费升级，只要研究这两波人就可以了。

我们以前讲究户型的模范家庭式，但核心区的资产泡沫化，几乎都不是模范家庭式。香港70年代卖出的的户型，全部在改造，变成劏房（打破原户型，分割出的小房）销售。因为价格太贵，如果过大的话，租也租不起。

未来，中国核心城市中心区的户型也会变。比如，客厅和厨房可能就不需要了，因为他们的时间不花在客厅，厅就没有用了；还有居住共享，美国试验证明，除了冲凉上厕所睡觉不能共享，其他都可以……一旦这样，户型自然要跟着改变……

更进一步的说，将来，内容会取代功能，因为基本的功能，大家都差不多，但是场景却是可以不一样的。

当然，所有的变革一定是要基于产权的分割的实现。房地产是不动产，不动的东西很难流通的。要能流通，要诞生一系列的创新，必须在房地产一系列的权利的分割的前提下，在共享的前提下，这是未来房地产一切创新的根本。

我国房地产的使用权、抵押权、经营权和共享是一个公共制度。在国外，拥有一套房产会有一本公共契约，目前中国还没有，但未来一定有。

因为，所有的创新都需要在权利中加入规则予以约束。在不改变所有权前提下，还能改变使用权，照样能抵押、上市流通，进而对其进行拆分。未来，我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权利，这与房地产的新金融紧密相关。

目前新房市场每年销售额10万亿左右已经足够吓人，可是，我们背后还有一个150万亿的存量市场，空间非常非常大。